주택을 임차했다면 전입신고와 확정일자를 각각 챙겨야 합니다. 둘은 같은 절차가 아니며, 갖추는 시점과 의미도 다릅니다. 계약 직후부터 이사일까지 순서대로 확인해 두는 것이 좋습니다.
입주하고 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다
임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 임대차의 대항요건을 갖춥니다. 주민등록은 통상 전입신고로 합니다. 대항력은 요건을 갖춘 당일이 아니라 그 다음 날부터 발생하므로, 신고만 하고 아직 집을 인도받지 않은 경우에는 충분하지 않습니다. 이사 당일에는 열쇠를 받고 실제 입주한 뒤 전입신고를 마치는 것이 안전합니다. 주소를 잘못 적거나 세대주·동거인 신고가 누락되지 않았는지도 확인하세요.
확정일자는 우선변제권을 위한 요건입니다
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차입니다. 경매나 공매 때 보증금을 우선 변제받으려면 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 합니다. 확정일자만으로 보증금이 보장되는 것은 아니며, 선순위 담보권이나 다른 임차인의 권리보다 언제나 먼저 받는다는 뜻도 아닙니다. 계약서에 확정일자를 받고, 등기부등본에서 근저당권 등 권리관계를 확인하는 일을 함께 하세요. 보증금이나 주소가 바뀌어 계약서를 새로 썼다면 새 계약서의 확정일자도 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받으면 보증금 보호가 되나요?
아닙니다. 주택 인도와 주민등록 등 대항요건도 갖춰야 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 권리 순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
전입신고를 하면 그날부터 대항력이 있나요?
주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우에도 대항력은 요건을 갖춘 다음 날 발생합니다. 신고와 입주 시점을 함께 확인하세요.